房屋买卖对于家庭来说，无疑是一件大事，买房人不仅希望能够顺利实现产权过户，还希望购买到的房屋不存在他人的户口登记，尤其对于学区房等户口性质较为特殊的房屋，户籍情况对于买房人有较大的影响，且时常关系着买房人的切身利益。近日，南京鼓楼法院审理了一起卖房人未及时履行迁移户口义务，对买房人造成相应损失，买房人提出高额违约赔偿的案件。原本买房人按合同约定索赔33万元，最终法院判决卖房人赔偿4万余元。
■有此一案
学区房售出户口未迁，购买人诉至法院
2020年12月，南京市民王某与徐某签订了一份房屋买卖合同，约定将其名下某处学区房出售给徐某，并同意在交房前将落户于该房屋内全部户籍关系迁出，同时规定了违约金。后徐某按照约定支付了全部购房款，王某也将房屋过户至徐某名下，并交付了房屋。
不过，王某及其女儿的户口均已迁出，但房屋内挂着的王某妹妹的户口，因离异无房产落户，对方便以诸多理由推迟办理迁出手续，直至2021年8月才将户口从原房屋迁出。
徐某认为，王某交房时未迁出房屋内全部户口，违反了双方合同约定，应按合同所规定的“房屋总价款为基准每日万分之五”支付违约金，遭王某拒绝。因协商不成，徐某于是诉请法院判王某向其支付逾期迁户口违约金33万余元。而这笔违约金的计算方式为以房屋总价款为基准，按照每日万分之五标准计算，从交房日开始计算，支付至起诉之日，共计218天。
被告王某辩称，案涉房屋已经过户并交付徐某，妹妹的户籍问题没有实际影响对方使用房屋，不影响其户籍迁入，不构成根本违约，没有造成实际损失，徐某主张的违约金明显过高，对自己明显不公。
■法院判决
违约金约定过高，酌定赔偿4万元
法院经审理后认为，原被告就案涉房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据合同约定，被告应在交房前将房屋内落户的所有户籍关系迁出，但该房屋内所有户籍直至次年8月才全部迁出，超出了合同约定的期限，被告存在违约行为，应承担违约责任。
按照合同约定，逾期迁出户口的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。原告并无证据证明户籍逾期迁出给其造成的损失金额，被告已按约履行了房屋交付及协助产权转移登记等主要义务，故双方约定的违约金标准过分高于原告的损失。综合考虑被告的过错程度及合同履行情况，结合同期贷款市场报价利率，法院酌定违约金4万元，判被告支付原告违约金4万元。
■法官说法
双方要讲诚信还要提前规避风险
商品住宅不仅具有居住、使用功能，还衔接教育资源、关联户籍户口等隐性功能。在房屋买卖交易过程中，房屋交付及协助产权转移登记是合同履行的主要义务，配合迁出房屋内户口是合同约定的随附义务，当事一方具有房屋内户口迁出义务而不履行的，构成违约，应该承担违约责任。同时对该违约责任的承担方式，当事人约定的违约金过分高于损失的，应结合合同主要义务的履行情况以及原告损失，综合予以调整，以保证双方合法权益。
承办法官李彭提醒，二手房买卖合同交易中，双方应提前约定卖方户口迁出问题；购买人应注意到该房屋除出卖人以外，是否存在其他近亲属或亲属的户口；在迁出存在障碍的情况下，违约责任应对此约定明确，提前规避风险；而出卖人应及时履行户口迁出义务，遵守诚实信用原则，否则将因违约担责。
扬子晚报/紫牛新闻记者 任国勇 通讯员 鼓法宣
校对 盛媛媛
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